原文标题:刘强东入局北辰会展，北辰实业能否借冬奥会起飞（下）
本文摘要:上篇说到北辰实业从亚运会、奥运会发家，运动会结束以后，相关资产都打包给了北辰实业。4掉进“地王”坑，错过黄金十年好景不长。2007年7月24日，北辰实业和北京城市开发集团联合体，以92亿元拍得长沙新河三角洲地块，比挂牌起始价（46.38亿）… …
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正文:
上篇说到北辰实业从亚运会、奥运会发家，运动会结束以后，相关资产都打包给了北辰实业。
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掉进“地王”坑，错过黄金十年
好景不长。
2007年7月24日，北辰实业和北京城市开发集团联合体，以92亿元拍得长沙新河三角洲地块，比挂牌起始价（46.38亿）高出45.62亿，长沙地王震惊全国。92亿！时至今日2020年，北辰实业的营业收入也是161亿而已，更何况那是13年前。
首付款64．4亿元，尾款于次年结清。当时出资比例是北辰实业80%、城开集团20%。3年后，小股东城开集团合并重组为首开集团，宣布退出长沙地王项目，北辰实业不得不独自支撑。
2007年竞得，直到2017年，长沙地王销售进展不过三成，第一期房源面世时，曾经是亏本销售。但长沙地王随后几年却成为北辰实业的粮仓，2020年财报显示，长沙北辰三角洲的毛利率42.89%，是公司在全国所有地块中最高。
但这都是十年后的后话了。他们错过的是房地产的黄金十年，一个行业能有几个黄金十年呢？这个超级地王让北辰实业失去太多，就像《大话西游》主题曲所唱，“从前，现在，过去了再不来。”
北辰实业的股价，再也没起来。
2015-2017年，北辰实业2015、2016年放量拿地，2017年减速，2018年收紧。三年内“抢收”35块土地，其中6个城市是“地王”，资产负债率随之明显上升。随着市场调控政策不断升级，“地王”项目销售速度并不理想。
福祸相依，从另一个角度看，北辰土储集中在一二线城市的好地段，都将是北辰的粮仓，在行业萎靡时尤为可贵。
△ 国家会议中心二期项目，毗邻鸟巢、水立方，地处奥林匹克中心区
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房地产业务
房地产是主业，我们具体看看房地产的经营状况。
一看基本面。根据北辰实业2021年一季度报告：
A股总市值71亿，H股总市值44亿，加起来总市值约115亿；
每股净资产4.37，股价2.2，股价倒挂，很便宜；
市盈率18，行业市盈率是39，市盈率低；
每股收益9分钱，每股现金流0.14，现金流不足。
每股未分配利润1.87元，假使北辰实业现在破产清算，投资者也不亏的。
剔除预收账款后资产负债率57.5%，资金短债比、净负债率未披露
基本面不错。
二看经营状况。5年之间，营业收入和毛利率都逐年稳步上涨，2020年受疫情影响下滑：
三看土地储备。截至2020年底，总土储面积是706万平方米，土储集中在超一线、一线、二线和三线城市：北京、广州、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆、宁波、无锡、海口、眉山，1
今年一季度没有新增土地储备。
根据北辰激进的拿地风格，这些土储都是好地段。
参考2020数据，北京、苏州、武汉、长沙、廊坊、重庆6大城市给北辰贡献的毛利率比较高，北京毛利率达到47%，苏州46%，武汉38%，长沙35%。
再看负债。
2020年8月，国家出台“三线四档”，“三道红线”是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档。
房地产公司踩到线，有息负债规模将受到不同程度的限制，也就是说，不能借钱，而资金是房地产公司的血液，“三道红线”让很多房地产公司如履薄冰。
北辰实业“三道红线”如何？
根据2020年财报，资产负债率77%，剔除预收账款后资产负债率57.5%，净负债率、现金短债比没有披露。剔除预收账款后资产负债率能达到57.5%，公司负债端应该还行。
2020年流动比率是1.8，速动比率0.44，这两个比率越高，说明公司短期偿债能力越强。和业内稳健的中南建设比较，中南建设流动比率1.18，速动比率0.45，北辰还好一些。
2020年财报里反复提及，灵活运用“总部融资” 等多元化融资模式，为公司项目开发建设提供了中长期稳定的资金来源。
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4家战投背景指向冬奥会
刘强东入局北辰会展，背景是国企改革三年行动。
什么是国企改革三年行动？
2020年《政府工作报告》，提及“提升国资国企改革成效。实施国企改革三年行动。健全现代企业制度，完善国资监管体制，深化混合所有制改革。基本完成剥离办社会职能和解决历史遗留问题。国企要聚焦主责主业，健全市场化经营机制，提高核心竞争力。”
国企改革三年行动始于2020年，目前已进入下半场，北辰会展这次增资扩股，就是北京市属国企在深化混改过程中的再次落子。此次引入4家战投颇有深意，我们来看看4名战投是什么身份：
京东科技：京东集团旗下，专注以技术服务产业；
首钢建投：北京国资委旗下，首钢集团全资子公司，首钢因2008年奥运会整体搬迁后，留下来的厂区是冬奥会场地，由首钢建投开发建设运营，目前已建成“四块冰”、“秀池”、“三高炉”，浓烈的工业后现代遗址风，已经成为冬奥会地标之一；
北京首旅：北京国资委旗下，2019年1月，首旅集团签约成为冬奥会官方接待酒店；
GL events：注册于香港，三大核心业务板块：场馆管理、会展主办、活动与体育赛事运营。
4家公司入股，补充了北辰会展的资本金，降低了高杠杠和负债率，4家公司的背景，加上北辰实业，无疑指向了冬奥会。
随着冬奥会的来临，中国会展业的春天可能到了。
毕竟，中国受益于快速有效的疫情控制能力，已经成了世界会展业的中心。疫情刚刚结束，就有多家奢侈品大秀选择在中国举办。
希望北辰能借冬奥会起飞。
记者手记
论地产，北辰实业算不上好，也算不上坏，15个城市的土储，现在是他们的优质资产。
论会展，目前是国内最大的会展公司，位于亚奥核心区的物业，如果重新估值，价值不菲。历年来承办的活动，都是国内、世界顶尖的，毛利率也高，尽管如此，北辰会展原地踏步了好多年。
记者写了宝钢、紫金矿业、三一重工、首钢、稀土、氢能源多家公司，每家企业在“投资者互动”里，都有认真靠谱的答投资者问。北辰实业是唯一一家，“投资者互动”最烂的，全是敷衍。比较一下宝钢和北辰实业对投资者的回答：
宝钢的投资者互动 ↓
北辰实业的投资者互动 ↓
资源逆天，管理傲慢，希望国企改革能给他们带来新鲜的血液。
作者：小眼如刀，财经记者，微信公众号和雪球都是小眼如刀，有缘请关注微信公众号 小眼如刀，财报排雷，分享祖国经济发展福利。
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